Этот чек-лист — сводка всего, что мы разбирали по частям. Им удобно пользоваться буквально: пройти по пунктам, отметить закрытые, и по незакрытым принимать решение о цене или об отказе от сделки.
Блок 1. Земля и права
- Выписка из ЕГРН на участок: категория, вид разрешённого использования, площадь;
- Совпадает ли собственник участка с продавцом бизнеса;
- Собственность или аренда; при аренде — срок, условия продления, право передачи прав;
- Долгосрочный договор аренды зарегистрирован;
- Ограничения и обременения в выписке;
- Границы особо охраняемых природных территорий;
- Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
- Иные зоны с особыми условиями использования территории;
- Не относится ли часть участка к землям лесного фонда;
- Наличие оформленного подъезда или сервитута;
- Позиция администрации по размещению некапитальных объектов (для сельхозземель);
- Статус возведённых строений и их регистрация.
Блок 2. Финансы
- Помесячная выгрузка броней минимум за два года;
- Выписка по расчётному счёту за тот же период;
- Отчёты площадок бронирования с комиссиями и отменами;
- Налоговая отчётность и применяемый режим;
- Доля наличных расчётов вне счёта;
- Структура расходов: персонал, коммунальные, обслуживание, маркетинг;
- Доля летних месяцев в годовой выручке;
- Средний чек заезда с учётом дополнительных услуг;
- Предоплаченные брони на будущие даты;
- Кредиты, лизинг, залоги и иные обязательства.
Блок 3. Инженерия и техническое состояние
- Документ о выделенной электрической мощности и её достаточности;
- Источник водоснабжения, свежие анализы воды;
- Тип очистных, договор на обслуживание и вывоз;
- Состояние кровель и узлов примыканий (осмотр в дождь);
- Отопление: тип, возраст оборудования, зимние счета за электроэнергию;
- Ливневая канализация и дренаж, следы размывов на территории;
- Состояние тентовых материалов, если есть шатры;
- Качество интернета в самом дальнем юните;
- Подъезд: проедет ли легковая машина в дождь;
- Состояние подпорных стен и признаки подвижек грунта.
Блок 4. Разрешительная часть
- Включение объекта в реестр классифицированных средств размещения;
- Соответствие фактического номерного фонда сведениям в реестре;
- Документы по пожарной безопасности и организация мангальных зон;
- Санитарный блок: программа производственного контроля, договоры на дезинфекцию, медкнижки;
- Договор с региональным оператором по обращению с отходами.
Блок 5. Репутация и продажи
- Отзывы за последний год целиком, а не итоговый рейтинг;
- На кого оформлены аккаунты на площадках и передаются ли они;
- Структура каналов продаж и доля прямых броней.
Блок 6. Люди
Отдельно, но не менее важно: кто фактически управляет объектом, останется ли этот человек после сделки, есть ли трудовые договоры и задолженности по зарплате, на ком держится качество сервиса.
Как использовать результат
| Ситуация | Решение |
|---|---|
| Правовой блок не закрыт | Отказ от сделки — этот риск не компенсируется ценой |
| Выручка не подтверждена документами | Считать только подтверждённую часть, остальное вычесть из цены |
| Инженерные проблемы | Оценить стоимость устранения и вычесть из цены |
| Нет классификации | Заложить время и затраты на прохождение процедуры |
| Уходит ключевой сотрудник | Заложить период просадки качества и расходы на замену |
Порядок действий
Сначала правовой блок — до любых денег, включая задаток. Затем финансовый: если выручка не подтверждается, дальше можно не идти. Потом технический осмотр, желательно в межсезонье и в дождь. И только после этого — переговоры о цене, где каждый незакрытый пункт становится аргументом.
Плюсы
- Структурированная проверка позволяет торговаться по конкретным пунктам, а не «вообще»
- Большая часть данных проверяется по открытым источникам и документам продавца
- Осмотр в межсезонье показывает реальное состояние инженерии и подъездов
- Действующий объект даёт факты вместо прогнозов — риск ошибки в модели ниже, чем при стройке
Минусы и риски
- —Полная проверка требует времени и привлечения юриста — это расходы до сделки
- —Часть продавцов отказывается раскрывать финансовые документы
- —Скрытый износ инженерии проявляется уже после покупки
- —Неподтверждённая часть выручки почти всегда включена продавцом в цену
Наше мнение
Мы проходим этот чек-лист по каждому объекту до того, как показать его инвестору. Практика показывает, что до конца доходит меньшая часть предложений: чаще всего сделка отсеивается на правовом блоке или на несоответствии реальной выручки заявленной.
Совет тем, кто смотрит объекты самостоятельно: не начинайте с осмотра. Сначала запросите документы на землю и финансовую выгрузку. Поездка на красивый объект создаёт эмоциональную привязанность, после которой сложно трезво оценивать документы, — а именно они определяют, стоит ли эта покупка своих денег.
Команда SochiGlamping — подбор и проверка глэмпинг-объектов в Сочи и Красной Поляне.
Частые вопросы
Что проверить в первую очередь при покупке глэмпинга?+
Правовой блок: категорию и вид разрешённого использования участка, права продавца, срок аренды при её наличии, ограничения и границы охраняемых территорий, статус построек. Этот риск не компенсируется скидкой.
Какие финансовые документы запрашивать?+
Помесячную выгрузку броней за два года, выписку по расчётному счёту, отчёты площадок бронирования с комиссиями, налоговую отчётность, структуру расходов и сведения о предоплаченных бронях на будущие даты.
Когда лучше осматривать объект?+
В межсезонье и желательно в дождь. Летом любой глэмпинг в Сочи выглядит хорошо; реальное состояние кровель, дренажа, подъездов и отопления видно в ноябре.
Что делать, если часть выручки в наличных?+
Считать только подтверждённую документами часть. Неподтверждённая выручка не может быть основанием для цены: покупатель не сможет ни проверить её, ни защитить при последующей продаже бизнеса.
Нужен ли юрист при покупке глэмпинга?+
Да. Земельный вопрос в Сочи — самый сложный элемент сделки: накладываются режимы охраняемых территорий, водоохранных зон и градостроительных ограничений. Стоимость проверки несопоставима со стоимостью ошибки.
Подберём объект под ваш бюджет
Глэмпинг-комплексы Сочи от 12,3 млн ₽ с расчётом доходности. Пришлём подборку.
Получить подборку
